Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 4. čtvrtletí 2024 a za rok 2024:

• Mezičtvrtletní pokles míry neobsazenosti ve 4. čtvrtletí byl největší od roku 2018
• Dokončení jednoho kancelářského projektu
• Rekordní roční realizovaná poptávka více než šesti set tisíc metrů čtverečních
• Zvýšení „prime“ nájemného v centru města a růst nájemného napříč celým městem
• V uplynulých šesti měsících nebyla zahájena žádná nová výstavba kanceláří

Úvod

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 4. čtvrtletí roku 2024. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.

Jana Vlková, Head of Office Agency & Workplace Advisory, Czech Republic, Colliers, komentuje:„Pražský kancelářský trh skončil v roce 2024 s rekordním objemem transakcí, ale s minimální plánovanou výstavbou nových kanceláří v příštích letech. V důsledku toho začala míra neobsazenosti klesat až na současnou úroveň dosahující 7,3 %. Takové číslo je stále považováno za zdravé, nicméně velké společnosti již nyní čelí obtížím při výběru z dostatečného počtu srovnatelných možností pro plánované stěhování. Omezená nabídka nových spekulativně stavěných projektů bude posilovat nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. Nájemné v kancelářských prostorách se v uplynulém roce stabilizovalo, ale vzhledem k omezeným možnostem relokací bude v nadcházejících měsících čelit dalšímu tlaku na růst. Výsledkem bude trh s kancelářskými prostory, na němž bude v pozici silnějšího pronajímatel než nájemce.“ 

Nabídka kancelářských budov

Na konci 4. čtvrtletí 2024 se celková kancelářská plocha v Praze zvýšila na 3,96 milionu m². V průběhu 4. čtvrtletí 2024 byl dokončen pouze jeden kancelářský projekt, a to rekonstrukce budovy 100 Yards v Praze 1 s celkem 3 300 m². Celkový objem nově dodaných kanceláří během roku 2024 dosáhl podle očekávání 72 800 m² v rámci osmi projektů. Pro rok 2025 se předpokládá dokončení pouze 24 600 m² nových či rekonstruovaných kanceláří.

Již druhé čtvrtletí po sobě nebyla zahájena žádná nová výstavba ani rekonstrukce. Celkový objem kancelářských prostor ve výstavbě na konci 4. čtvrtletí 2024 činil 164 300 m². Většina těchto prostor však již byla obsazena. Největší objem rozestavěných kanceláří se nachází v Praze 5 v rámci projektu Smíchov City.

Většinu moderního kancelářského fondu (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž nejkvalitnější prostory s hodnocením AAA tvoří přibližně 21 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací stávajících smluv a podnájmů) ve 4. čtvrtletí 2024 dosáhla 185 100 m², což představuje 11% meziroční nárůst a 39% mezičtvrtletní nárůst. Nové pronájmy a expanze tvořily 38 % z celkového objemu. Díky několika velkým předpronájmům, měly tyto  12% podíl na celkové poptávce. Renegociace se na hrubé poptávce podílely 48 %, zbývající 2 % připadala na podnájmy. Nejvyšší hrubou poptávku zaznamenala Praha 4 (30 %), následovaná Prahou 1 (16 %) a Prahou 8 (15 %).

Poptávka byla rovnoměrně rozložena napříč několika sektory. Vedly technologické společnosti s 18 % hrubé poptávky, následované finančními (14 %) a energetickými společnostmi (14 %).

—

V roce 2024 dosáhla hrubá realizovaná plocha 636 700 m². Objem z roku 2022 byl překonán o 18 % a celkový objem z předchozího roku byl překročen o 21 %. Nové pronájmy a expanze představovaly 33 % roční hrubé poptávky, předpronájmy 16 % a podnájmy 2 %. Očekávaný velký podíl renegociací dosáhl 49 %.

Největší poptávka v průběhu roku 2024 byla zaznamenána v Praze 4 a 5 (obě 25 %), následovala Praha 8 (17 %).

Největší podíl na poptávce v roce 2024 měly finanční společnosti (25 %), následované technologickými společnostmi (18 %) a poskytovateli odborných služeb (8 %).

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce odráží změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. Ve 4. čtvrtletí 2024 byla zaznamenána kladná absorpce ve výši 31 100 m², což znamená, že obsazenost kanceláří v Praze výrazně vzrostla.

Míra neobsazenosti kancelářských prostor se ve 4. čtvrtletí 2024 oproti předchozímu čtvrtletí snížila o 66 bazických bodů na 7,3 %. V meziročním srovnání to představuje nárůst o 24 bazických bodů.

Celkový objem neobsazených moderních kancelářských ploch v Praze se snížil na 290 700 m². Nejnižší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 2 (2,6 %) a v Praze 8 (3,6 %). Naopak nejvyšší byla zaznamenána v Praze 3 (19 %) a Praze 10 (12 %).

Nájemné

Nejvyšší dosažitelné nájemné, které představuje základní nájemné nejlepších dostupných kanceláří, se mírně zvýšilo, a to v centru města, kde se pohybuje v rozmezí 28,50 až 29,50 eur za metr čtvereční měsíčně. Ve vnitřním městě zůstalo nejvyšší dosažitelné nájemné v rozmezí 18,50 až 19,50 EUR. Ve vnějších lokalitách města se v současné době nejvyšší dosažitelné nájemné pohybuje mezi 15,50 a 16,50 EUR. Přestože se nejvyšší dosahované („prime“) nájemné mírně zvýšilo, základní nájemné v zavedených kancelářských lokalitách nadále roste, což je způsobeno místní konkurencí, trvalou poptávkou, zvýšenými náklady na výstavbu a omezenou nabídkou vysoce kvalitních produktů.