Dle Colliers došlo v prvních třech čtvrtletích roku 2023 v zemích střední a východní Evropy k meziročnímu poklesu objemu investiční aktivity do komerčních nemovitostí o asi 59 %

Investiční aktivita ve střední a východní Evropě (CEE) za 1. až 3. čtvrtletí 2023 dosáhla 3,2 miliardy eur, což představuje více než desetileté minimum (meziroční pokles o 59 %). Rozdíl v cenách mezi očekáváním kupujících a prodávajících v sektoru komerčních nemovitostí zůstává významnou překážkou pro návrat objemů na pětiletou a desetiletou průměrnou úroveň kolem 10–11 miliard eur. Základní ukazatele nemovitostního trhu ve střední a východní Evropě však zůstávají poměrně silné.  Míra neobsazenosti komerčních nemovitostí se snižuje a v některých sektorech byla zaznamenána i dobrá úroveň růstu nájemného. Takové jsou závěry společnosti Colliers v její nejnovější studii Q3 2023 CEE Investment Scene (Investiční scéna v regionu CEE ve 3. čtvrtletí r. 2023).

„V zemích CEE-6 se ve 3. kvartálu zatím podařilo zvýšit ukazatele ekonomického sentimentu ve srovnání s 2. čtvrtletím letošního roku – s výjimkou Rumunska a Maďarska, které zaznamenaly zanedbatelný pokles,“ uvádí Silviu Pop, ředitel výzkumu pro střední a východní Evropu a Rumunsko ve společnosti Colliers, „Vnější situace však zůstává poměrně nepříznivá. I bez ohledu na ne zrovna ideální stav globální ekonomiky jsou zprávy z evropského sousedství znepokojivé, neboť index PMI Markit v eurozóně dosáhl v říjnu 2023 svého tříletého minima. To je významná, a přitom velmi negativní zpráva, protože eurozóna je hlavním cílem exportu pro vyrobené zboží a služby z regionu CEE-6.“

„V regionu střední a východní Evropy nicméně působí také faktor, který tyto negativní vlivy zmírňuje. Týká se všech šesti zemí, i když v různé míře. Jedná se o značný příliv kapitálu, ať už veřejného nebo soukromého. Region v současné době zažívá fázi reorganizace v souvislosti s geopolitickými změnami a finanční prostředky EU do těchto zemí proudí v historicky významné míře, posuzujeme-li to v poměru k jejich HDP,“ pokračuje Silviu Pop.

Kevin Turpin, regionální ředitel kapitálových trhů pro střední a východní Evropu ve společnosti Colliers, k tomu dodává: „Ceny stavebních prací v regionu CEE zůstávají zvýšené a nedostatek pozemků v nejvyhledávanějších lokalitách žene ceny nahoru, což ztěžuje realizaci výstavby vzhledem k očekávaným příliš malým výnosům. Projevuje se rovněž tlak na růst nákladů na pracovní sílu. To vše může způsobit vyšší prodejní ceny i zvýšit ceny nájemného nebo vést ke snížení počtu připravovaných projektů, což by v konečném důsledku mohlo znamenat i nedostatečnou nabídku na některých trzích a v některých odvětvích.“

Nejlukrativnější výnosy ve 3. čtvrtletí 2023

Celkové náklady na financování se v současné době pohybují kolem 5,75 %, což je dáno výrazně vyššími úrokovými sazbami a úrokovými swapy. V porovnání s ostatními trhy v západní Evropě byla ve střední a východní Evropě v posledních 12 měsících zaznamenána menší cenová korekce, což by mohlo vést k pomalejšímu oživení transakční aktivity v průběhu roku 2024.

Finanční toky ve střední a východní Evropě podle odvětví

Objemy investic do kancelářských prostor se snížily, a to jak globálně, tak i speciálně ve střední a východní Evropě. V průběhu 1. až 3. čtvrtletí 2023 představovaly kancelářské prostory v regionu CEE pouze 29,9 % objemů transakcí s komerčními nemovitostmi. Na první místo se znovu dostal sektor I&L (průmysl a logistika) s podílem 31,4 %, následovaný maloobchodem s 30,6 %.

Finanční toky ve střední a východní Evropě podle původu kupujícího

V roce 2023 byl zatím nejaktivnější domácí kapitál zemí CEE-6 s působivým 56% podílem na celkových objemech transakcí v regionu. Nejvyšší podíl na objemech si zajistil český kapitál s 33 %, přičemž 10 % připadá na pouhé 2 transakce v sektoru maloobchodu. Ostatní kapitál z regionu CEE odpovídal za dalších 23 %, následoval kapitál z dalších evropských zemí (22 %), z USA (7 %), východní Asie (7 %) a Blízkého východu (5 %).

Výhled pro nadcházející měsíce

„Mnoho potenciálních prodejců, pokud jsou toho tedy schopni, přehodnocuje své strategie a obchodní plány s cílem „přežít do roku 2025“. Právě takový výrok bylo možné často zaslechnout na výstavě na Expo Real v Mnichově. Může to znamenat využití času ke stabilizaci příjmů/pronájmu, provozní efektivity a modernizaci souladu s požadavky ESG. Někteří majitelé však nemusejí mít možnost nebo zdroje pro takovou strategii a mohou se snažit otestovat apetit trhu u omezených skupin investorů v „mimotržních“ transakcích. Ve skutečnosti se tak již s různým úspěchem děje. Na druhou stranu mnoho kupujících jednoduše čeká na příležitosti z nucených nebo problémových prodejů například v důsledku klesajícího ocenění, zvýšených úrokových sazeb a refinancování dluhů. Zatím se však žádné významné známky skutečné tísně, která by nutila k takovým prodejům, neobjevily,“ komentuje Kevin Turpin.

ESG se stává normou

Budovy splňující požadavky ESG se pomalu stávají na trhu normou, což odráží širší závazky ve vztahu k udržitelnosti jak ze strany developerů, tak i vlastníků, investorů, věřitelů a nájemců. Vzhledem k současnému tržnímu prostředí může načasování z hlediska souvisejících nákladů znamenat další důsledky pro tvorbu cen, protože tyto náklady dosud často nebyly zohledněny. Na odvětví nemovitostí a jejich financování však působí, pokud jde o jejich soulad s evropskými předpisy ESG, stále větší tlak.