Pozastavení růstu cen a stoupající poptávka po kancelářích v Praze

V roce 2022 představovala nová kancelářská výstavba v Praze přibližně 75 400 metrů čtverečních. I přesto, že se roční objem nově dokončených ploch oproti roku 2021 zvýšil o 34 %, celkově byl pod dlouhodobým průměrem, který činí přibližně 130 000 metrů čtverečních ročně. Rok 2023 by měl přinést změnu a rozsáhlejší výstavbu, díky které by měl pražský kancelářský trh do roku 2025 dosáhnout hranice 4 milionů metrů čtverečních. S koncem roku se zastavil několik kvartálů patrný růst cen nájemného. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Většina projektů dokončených v průběhu roku 2022 stále nabízí nové volné prostory, k dispozici je v nich aktuálně přibližně 38 700 čtverečních metrů v 7 projektech rozptýlených na dílčích trzích Prahy 1, 5 a 8. Patří mezi ně i budova s názvem Na Knížecí Office, která reprezentuje jediný dokončený projekt ve 4. čtvrtletí, které bylo ve smyslu dokončené výstavby nejslabším obdobím loňského roku. Celková neobsazenost je aktuálně na úrovni 7,7 %, což představuje zhruba 293 600 metrů čtverečních volných ploch. Protože během 3. a 4. čtvrtletí 2022 nebyla zahájena žádná nová výstavba, větší nabídku nových ploch lze očekávat až v roce 2025, a to zejména díky plánům developerů zahájit v roce 2023 výstavbu až 300 000 metrů čtverečních.

Meziročně o 40 % vyšší čistá realizovaná poptávka

Hrubý objem realizované poptávky v Praze zakončil rok silným výsledkem – 151 800 metrů čtverečních. Jedná se o nejvyšší hrubý objem za jedno čtvrtletí od roku 2018. Podíl čisté realizované poptávky byl naopak nižší než v předchozích čtvrtletích. „V absolutních číslech jsme zaznamenali přibližně 60 600 metrů čtverečních nových pronájmů, expanzí nebo předpronájmů. V procentuálním vyjádření to představovalo pouze 40 %. Největší transakcí zaznamenanou ve 4. čtvrtletí bylo předjednání smlouvy s telekomunikačním operátorem O2, který využívá celou budovu Gamma na Brumlovce v Praze 4 o rozloze cca 29 000 metrů čtverečních. Tato transakce byla zároveň největší transakcí v roce 2022,“ přibližuje Josef Stanko z oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers s tím, že celková čísla za rok 2022 jsou působivá. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla rekordního objemu 547 300 metrů čtverečních, což je o něco málo více než v nejúspěšnějších letech 2017 a 2018. V porovnání se zmíněnými dvěma roky však byl v roce 2022 zaznamenán výrazně vyšší podíl renegociací, a to přibližně 46 % oproti 28 % v roce 2017. Objem čisté realizované poptávky představoval 294 100 metrů čtverečních, což je přibližně 40% meziroční nárůst.

Z pohledu jednotlivých odvětví se na hrubé realizované poptávce v průběhu roku nejvíce podílely technologické společnosti, a to 27 %, následované finančními a farmaceutickými společnostmi s 11 % a 9 % hrubé realizované poptávky. Podíly na čisté poptávce byly zhruba podobné jako v případě hrubých hodnot.

Růst nájemného se zastavil 

S koncem roku se zastavil závod ve zvyšování nájemného. Nejvyšší dosažitelné nájemné neboli prime rent, činil v Praze ve 4. čtvrtletí roku 2022 přibližně 26,50 EUR za metr čtvereční a měsíc, tedy přibližně stejně jako v předchozím čtvrtletí. Některé projekty sice nabízejí menší jednotky i za ceny nad 30 EUR, ty jsou však považovány spíše za jednorázové transakce.

Nájemné v nejžádanějších lokalitách v rámci širšího centra Prahy, jako je Brumlovka, Pankrác nebo Karlín, se v současné době pohybuje mezi 17,50 a 18,00 EUR za metr čtvereční měsíčně a v nejlepších kancelářích ve vnějším centru, které představují lokality jako Nové Butovice, Vysočany nebo The Park na Chodově, může dosáhnout až 16,00 EUR za metr čtvereční měsíčně.

Díky průměrné inflaci v roce 2022 (EU HICP 8,5 % a CZ CPI 15,1 %) očekáváme, že letos se celková úroveň nájemného zvýší. Stávající kancelářský trh, zejména starší kanceláře bez moderních prvků či certifikací, však bez patřičných investic výraznější nárůst požadovaného nájemného ospravedlní jen stěží.

Rok 2023 ve znamení hledání nových způsobů výstavby

V roce 2023 se očekává dokončení 129 000 m čtverečních nových kanceláří, což by mohlo uspokojit rostoucí poptávku. Většina objemu poptávky bude nicméně pocházet z renegociací současných smluv. „Na jedné straně je to dáno nízkou neobsazeností a nedostatkem možností pro potenciální nové nájemce, na straně druhé pak současnou ekonomickou nejistotou, snižováním počtu zaměstnanců a tlakem na úsporu některých provozních nákladů,“ vysvětluje Josef Stanko. Investoři a dlouhodobí majitelé nemovitostí se budou také snažit dále zlepšovat svá portfolia směrem k plnění environmentálních a sociálních požadavků. Někteří developeři by se rádi začali orientovat na alternativní přístupy a stali se průkopníky nových způsobů výstavby, ať už jde o širší použití dřeva, nízkoemisního cementu a dalších. „Zásadní je v tomto ohledu trvat také na změnách stavební legislativy v České republice a otevřeně po nich volat, neboť i zde jsou nastaveny limity, na které je pro realitní sektor klíčové poukazovat a angažovat se v diskusi,“ říká na závěr Josef Stanko.