Pražský kancelářský trh: roste výstavba, neobsazenost, poptávka i ceny

Pražský kancelářský trh se ve 2. čtvrtletí rozrostl o 4 nové atraktivní budovy, které nabízí bezmála 44 000 m² moderních kancelářských prostor třídy A. Navzdory tomu, že velká část těchto prostor našla nájemce ještě před dokončením, celková míra neobsazenosti mírně vzrostla a aktuálně činí 7,9 %. Růst zaznamenala i poptávka a ceny nájmů. I když se objem rozestavěných kanceláří výrazně zvýšil, a to na 166 300 m², do konce roku 2024 přibude již 14 700 m² ve 4 projektech. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu kancelářských nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„Co se týče dokončených a zahájených staveb, zaznamenal pražský kancelářský trh poměrně aktivní čtvrtletí. Moderní kancelářský trh se rozrostl celkem o čtyři budovy a několik dalších se konečně začalo stavět. Přestože situace v oblasti nové výstavby kanceláří není zdaleka ideální, lze rozhodně hovořit o pozitivním signálu,“ říká k výsledkům průzkumu Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Roste neobsazenost i poptávka

Díky nově dokončeným stavbám se objem trhu na konci 2. čtvrtletí 2024 zvýšil na 3,95 milionu m², což představuje stabilní meziroční růst o 2 %. Míra neobsazenosti se mezičtvrtletně zvýšila o 40 bazických bodů a v současnosti činí 7,9 %. Objem volných prostor v rámci existujících budov tak dosáhl na 311 200 m² a je velmi nerovnoměrně rozložen po celé Praze. Ze zavedených kancelářských center je nejvíce volných prostor v Holešovicích (přibližně 44 600 m²) s mírou neobsazenosti 16,7 %, následuje centrum města s 34 200 m² a mírou neobsazenosti téměř 6 %. Dobře zavedené lokality jako Karlín, Nové Butovice, Chodov nebo Smíchov nabízejí plochu mezi 10 000 a 15 000 m² každá a nejnižší neobsazenost vykazuje Brumlovka s pouhými 8 200 m², které jsou okamžitě k dispozici.

Čistá absorpce, kterou počítáme jako rozdíl v objemu obsazené plochy mezi dvěma různými obdobími (2. čtvrtletí 2024 vs. 1. čtvrtletí 2024), skončila kladně s přibližně 20 300 m² za celý trh. S rozšířením nabídky nových ploch pak souvisí i enormní poptávka. Hrubý objem poptávky představoval 220 600 m² a čistý objem poptávky dosáhl 130 700 m².

Levněji už to nepůjde

Referenční hodnoty nájemného (tzv. prime rent) na pražském trhu se ve 2. čtvrtletí mírně zvýšily, nájemné v nejlepších lokalitách v centru města dosahovalo přibližně 29,00 eur za metr čtvereční za měsíc. Nájemné v širším centru města (např. Karlín, Brumlovka, Smíchov) zůstalo na úrovni 19,00 eur za metr čtvereční a měsíc a nájemné v okrajových částech města (např. Nové Butovice, Chodov, Stodůlky) mírně vzrostlo na přibližně 16,50 eur za metr čtvereční a měsíc. „Zajímavé je sledovat vývoj cen v rámci nové výstavby. Průměrné požadované nájemné v připravovaných projektech, bez ohledu na to, zda již byly zahájeny, či nikoli, činilo přibližně 20,3 eur, přičemž se pohybovalo v rozmezí 15 až 30 eur za metr čtvereční. Před 12 měsíci činilo přibližně 18,75 eur za metr čtvereční, před 24 měsíci to bylo jen 18,30 eur za metr čtvereční. To je 11% nárůst za pouhé dva roky,“ doplňuje Josef Stanko s tím, že u stávajících nemovitostí třídy B vzrostla průměrná nabídková cena za 24 měsíců o 4,1 % a u nemovitostí třídy A za stejné období o neuvěřitelných 7,1 %. Poptávkové nájemné v budovách třídy AAA, tedy crème de la crème trhu, se zvýšilo o 7,6 %, pokud jej srovnáme rovněž s obdobím 2 roky zpět.

Budoucnost trhu spočívá v adaptaci, staré budovy třídy A, B nebo C by měly být rekonstruovány

Vzhledem k tomu, že objem dostupných plánovaných projektů je značně omezen zdlouhavými povolovacími procesy a komplikovanou ekonomikou, bude pro trh do budoucna zásadní přemýšlet o tom, jak některé ze současných budov přizpůsobit moderním standardům. Velká část moderního kancelářského trhu stárne a mnoho budov má 15 až 25 let, přičemž některé z nich prošly jen malou nebo dokonce žádnou rekonstrukcí.

„Moderní standardy v oblasti HVAC, uživatelského komfortu, konektivity nebo udržitelnosti se již značně vyvinuly, a navíc je umocnily nové požadavky ESG. Některá administrativní centra nebyla postavena s ohledem na takovou komplexnost, a pokud je rekonstrukce uvažovanou možností, je třeba k ní přistupovat velmi důkladně,“ říká na závěr Josef Stanko a podotýká, že čím více pronajímatelů se k takovému přístupu odhodlá, tím více to pomůže českému trhu udržet si konkurenceschopnost i v rámci regionu.