Regionální kancelářský trh je stále atraktivnější, láká na nižší ceny a větší dostupnost prostor

Krajská města v České republice se stávají stále zajímavější alternativou pro investory, kteří hledají levnější, přesto kvalitní kancelářské prostory mimo Prahu. Vyplývá to z nejnovějšího průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Čistá realizovaná poptávka v Brně dle něj meziročně rostla o 43 %, v Ostravě o 127 %. Ceny se přitom ve srovnání s Prahou drží na o třetinu až polovinu nižší úrovni. Ještě větší zájem o krajská města by dokázala vzbudit lepší nabídka servisovaných kanceláří, o které se zajímají zejména etablované firmy na trhu v souvislosti s rozvojem hybridní práce a zaváděním modelů hub & spoke nebo flex & core.

Střízlivý růst, vyšší míra neobsazených prostor

Brno představuje po Praze druhý největší kancelářský trh v zemi. Díky své poloze, dálničnímu napojení, nižším cenám a stabilní a přiměřené výstavbě nových kancelářských prostor má velmi dobrou šanci přilákat nové nájemce anebo značky, které chtějí v ČR dále expandovat. „Dobrou zprávou je, že stále mají kam. Z dlouhodobého hlediska se zdejší míra neobsazenosti pomalu, ale vytrvale zvyšuje a aktuálně činí 12,8 %, což představuje přibližně 88 300 m²,“ vysvětluje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává, že tento dlouhodobý růst je do značné míry způsobem mírným, ale neustálým rozvojem místního moderního kancelářského trhu, který ale není absorbován tak rychle.

Celkový objem nové výstavby v roce 2023 činil přibližně 26 100 m², což je jen mírně pod pětiletým průměrem. Největším dokončením roku 2023 byla přístavba budovy Centrum Šumavská. Ocelová nástavba přidala tři podlaží na původní budovu postavenou v roce 1915 a rozšířila kancelářské prostory o přibližně 13 000 m². V současné době je ve výstavbě 55 200 m² v rámci 5 projektů. Rok 2024 ale bude na nové kancelářské prostory méně štědrý, jelikož je plánováno dokončení pouze 2 z nich. Naopak rok 2025 by měl být z pohledu nové výstavby optimistický, plánováno je totiž několik větších projektů.

V Ostravě je trh s moderními kancelářemi již několik let velmi stabilní. Loňské dokončení budovy Organica, která se svou velikostí kanceláří 19 800 m² patří mezi čtyři největší administrativní projekty v Ostravě, výrazně zamíchalo tamním trhem. Na konci 4. čtvrtletí 2023 jsme evidovali celkovou velikost kancelářských ploch 239 300 m², přičemž míra neobsazenosti vzrostla na 17,1 %, zejména kvůli pohybu velkých nájemců do Organiky.

Kancelářské trhy v ostatních krajských městech, jako je Olomouc, Ústí nad Labem, Hradec Králové či Plzeň, zůstávají bez výraznější nové aktivity. Moderní kancelářský trh se zde obvykle pohybuje mezi 30 000 – 100 000 m². „Počet firem, které hledají klidnější lokality nebo expandují do těchto regionů, ale setrvale roste. Lákají je jak nižší náklady na pronájem kancelářských prostor, tak i snazší přístup k lidským zdrojům. Bohužel, firmy zde často naráží na problém s dostupností vhodných kancelářských prostor a vypadá to, že situace se v nejbližší době nezlepší,“ komentuje Josef Stanko.

Rostoucí poptávka, nižší cena

Poptávka po kancelářských prostorech v Brně roste zejména díky současnému rozmachu center IT a podnikových služeb. Čistá realizovaná poptávka meziročně stoupla o 43 % (65 500 m²), což reflektuje vyšší poptávku na brněnském kancelářském trhu, v posledních sedmi letech se obvykle pohybovala v rozmezí 40 000 až 60 000 m². Významné transakce zahrnují například renegociace společností Honeywell, Notino, Oracle a Atlas Copco.

V Ostravě je trh kancelářských prostorů menší než v Brně a Praze, s omezeným počtem transakcí. V roce 2023 dosáhla hrubá realizovaná poptávka přibližně 23 300 m², přičemž podíl renegociací činil 51 %. Mezi významné transakce patří renegociace společností Moneta Money Bank a Siemens.

„Nájemné v Brně zatím neroste tak rychle. Na konci 4. čtvrtletí roku 2023 se nájemné za nejlepší kancelářské prostory, tzv. prime, v moderních kancelářích pohybovalo na úrovni přibližně 16,50 EUR m²/měsíc. V Ostravě je to ještě míň, podle našeho názoru se prime nájemné pohybuje v rozmezí 14,00 až 14,50 EUR,“ říká Josef Stanko.

Omezená konkurence na trhu flexibilních kanceláří

Velký potenciál v regionálních městech představuje trh se servisovanými kancelářemi. Ten se pomalu rozvíjí v Brně a v Ostravě, kde je v poslední době reprezentován zejména značkou Clubco provozovanou společností CTP. V ostatních krajských městech fungují zejména malí místní operátoři, a to často na velmi omezeném prostoru, který kapacitou neodpovídá poptávce mezinárodních firem, jež by rády expandovaly a svým zaměstnancům v regionech nabídli možnost servisované kanceláře využívat.