Růst kancelářského trhu v Praze zpomalil, neobsazenost i navzdory předpokladům klesá

I když přírůstek nových kancelářských ploch v Praze byl ve třetím čtvrtletí letos zatím nejnižší a nebyla ani zahájena žádná nová výstavba, nedostatku kanceláří se netřeba obávat. Developeři v nadcházejícím období plánují zahájit spekulativní výstavbu přibližně 126 600 m². I navzdory původním předpokladům neobsazenost kanceláří na rozdíl od sousedních trhů v Praze klesá a dosahuje 8,1 %. Hrubá realizovaná poptávka ve výši 137 700 m² pak byla v roce 2022 dosud nejvyšší. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

I přesto, že ve třetím kvartálu roku 2022 přibylo pouze 18 200 m² nových kancelářských ploch ve třech projektech, nejnižší přírůstek letošního roku se očekává ve čtvrtém kvartálu, kdy by mělo být dokončeno jen zhruba 11 500 m². Celkem tak trh letos dosáhne na 3,8 milionu m². „V nadcházejícím půlroce plánují developeři zahájit spekulativní výstavbu přibližně 126 600 m², dá se tedy očekávat, že 4milionová hranice bude dosažena pravděpodobně až v roce 2024,“ říká Josef Stanko, senior analytik ve společnosti Colliers.

Největšími dílčími trhy jsou dle něj Praha 4, 5 a 8, společně představují přibližně 73 % celkové plochy pražského kancelářského trhu.

Realizovaná poptávka meziročně rostla o 38 %

Vývoj na pražském trhu pronájmů pokračoval i ve třetím čtvrtletí v pozitivním duchu. Nejenže aktivita na trhu, jejímž výsledkem byla hrubá realizovaná poptávka ve výši 137 700 m², byla dosud nejvyšší v roce 2022, ale jednalo se také o nejvyšší výsledek od 4. čtvrtletí 2019. Zároveň to bylo počtvrté v řadě, kdy se podařilo dosáhnout více než 100 000 m². Meziroční nárůst hrubé i čisté realizované poptávky činí 38 %. Aktuální hrubá realizovaná poptávka za první tři čtvrtletí činí přibližně 395 000 m², přičemž čistá realizovaná poptávka představuje 59% podíl, tedy celkem přibližně 233 000 m². „Přestože jsme zaznamenali značný podíl renegociací, je jasně patrná neutuchající poptávka po nových kancelářích, kterou nijak negativně neovlivnilo ani aktuálně diskutované snižování počtu kanceláří a optimalizace jejich plochy, neboť české prostředí je tradičně konzervativnější v následování globálních trendů,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, na trhu dochází k poklesu míry neobsazenosti, která v současnosti činí 8,1 %, což představuje neobsazenou plochu 308 000 m² ke konci 3. čtvrtletí 2022.

K transakcím docházelo ve všech deseti městských obvodech, ale většina pronájmů se uskutečnila na etablovaných dílčích trzích. Na Prahu 8 i na Prahu 1 směřovalo shodně 24 % hrubé poptávky. Za nimi těsně následovala Praha 4 a Praha 5. Největší transakcí čtvrtletí je renegociace 11 000 m² společnosti KPMG v kancelářském centru Florenc v Praze 8.

Nejvyšší dosahované nájemné v Praze se v současné době pohybuje v rozmezí 26,00 až 26,50 EUR za metr čtvereční za měsíc. Nejvyšší dosahované nájemné na území širšího centra města se v současné době pohybuje v rozmezí 17,50 až 18,00 EUR za metr čtvereční a měsíc. Nejvyšší dosahované nájemné za kanceláře v lokalitách na okraji města se pohybuje v rozmezí 15,00 až 16,00 EUR.

Rozdíl mezi starou a novou zástavbou se prohlubuje

Vzhledem k tomu, že česká meziroční inflace se s každým dalším měsícem blíží 20 % a evropský HICP již překonal 10 %, dá se očekávat vlna přepočítávání rozpočtů na další roky. „Aby bylo možné posoudit aktuální výši nájemného na trhu, musíme trh rozdělit na dvě části. Stávající trh a trh ve výstavbě. Stávající trh, kde byly projekty dokončeny nebo financovány před začátkem současné krize, je většinou stabilní a ceny se zvyšují jen mírně, aby pokryly případné nepředvídané výdaje. U nové výstavby je ale problém hlubší a probíhající projekty musely být ve většině případů přeceněny, aby odpovídaly současným stavebním nákladům a předpokládanému profitu,“ vysvětluje Josef Stanko. Současná situace tak prohlubuje rozdíl mezi starou a novou výstavbou, ale jak lze vidět na neobsazenosti a míře předpronájmů, nové projekty jsou zatím v nevýhodě jen mírně.

Pozor na poplatky za služby

Kromě nájmů rostou i poplatky za služby a přímou spotřebu energií. I když mohou představovat jen malou část provozních nákladů běžných kancelářských prostor, jejich nepředvídané zvýšení o dvouciferné procento vliv může mít negativní vliv na nájemní vztah. „Doporučujeme každému nájemci, aby byl ohledně tohoto tématu v úzkém kontaktu se svým pronajímatelem, a předešel tak nežádoucím nedorozuměním. Stejně tak doporučujeme energetický audit včetně podrobné analýzy stavu hlavních technologií budovy (HVAC, MaR, osvětlení atd.), aby bylo možné získat co nejvíce údajů potřebných pro případná nadcházející rozhodnutí týkající se údržby, provozu a investičních plánů nemovitosti v potenciálně náročných nadcházejících měsících,“ doporučuje na závěr Josef Stanko.