Třetí čtvrtletí roku 2023 přineslo nejvyšší počet nových kancelářských prostor za poslední tři roky. V Praze se dokončilo šest projektů

Ve 3. čtvrtletí roku 2023 pražský kancelářský trh vzrostl o více než 60 000 m² moderních kanceláří. Jednalo se o nejlepší výsledek od půlky roku 2020.  V následujících minimálně třech letech se další podobný vrchol neočekává, déle než rok totiž nezačala žádná nová výstavba. I když investoři kladou stále větší důraz na udržitelnost budov, referenční ceny nájmů se zásadně neproměňují, pronajímatelé se naopak snaží lákat na štědřejší příspěvky či delší období nájemních prázdnin. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Udržitelnost v hlavní roli

Z dokončených projektů v Praze stojí za zmínku Masaryčka společnosti Penta Real Estate, která obohatila nabídku o 22 100 m² kancelářských ploch a několika tisíci m² obchodních ploch. Navíc aspiruje na nejlepší certifikát v systému hodnocení udržitelnosti budov. „LEED Platinum se uděluje budovám, které dosahují vysokých standardů v oblasti energetické účinnosti, ekologické ohleduplnosti a lidského zdraví. K získání certifikátu je zapotřebí splnit řadu kritérií v klíčových oblastech, jako jsou například inovace a design, udržitelné materiály, minimalizace spotřeby energie a vody nebo třeba kvalita vnitřního prostředí. Jedná se o certifikát, který získává pouze minimum budov. Masaryčka tak obdrženým platinovým hodnocením předčila svůj působivý a unikátní zlatavý exteriér,“ říká s nadsázkou Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers s tím, že důraz na udržitelnost ze strany investorů stále stoupá. Certifikace LEED na úrovni Platinum či Gold je pro ně zárukou, že jejich nároky budou uspokojeny. Na Gold certifikaci pak cílí další dva dokončené projekty, Nová Waltrovka na Praze 5 a Block Karlín, který je dalším přírůstkem modernizace Rohanského ostrova na Praze 8.

V roce 2025 ani jeden nový m²

„Vypadá to, že jsme právě zažili poslední čtvrtletí s vyšším dokončeným objemem nových kanceláří až do roku 2026. Bohužel se nedaří prolomit negativní trend v podobě víc než 15měsíční odmlky zahájení výstavby nových administrativních budov. Kvůli tomu očekáváme, že zůstane neobsazenost i nadále nízká a nepředpokládáme ani stěhování velkých nájemců. Kvůli tomu bude také omezený prostor pro rekonstrukce a modernizace budov, což se dosud dařilo realizovat zejména v historickém srdci Prahy,“ predikuje vývoj Josef Stanko a dodává, že se velikost rozestavěných ploch snížila na pouhých 85 800 m², které mají být dokončeny do příštího roku. Mohlo by se tak snadno stát, že rok 2025 nenabídne žádné nové prostory.

Nohu na brzdě výstavbě drží zejména byrokracie, zdlouhavé územní řízení, odpor veřejnosti i samosprávní roztříštěnost. Vyjmenované aspekty radikálně nezmění ani nově upravený stavební zákon, a to i přesto, že by tyto nevlídné faktory mohly odradit investory, kteří by své stavební záměry pak mohli chtít realizovat raději v jiných zemích.

Neobsazenost bude i nadále klesat

Díky posledním dokončeným stavbám překročil pražský kancelářský trh 3,9 milionu m² a skončil na 3,91 milionu m² kancelářských ploch, přičemž neobsazenost se v Praze nadále drží pod deseti procenty, konkrétně na 7,4 %. Meziročně se obsazená plocha zvýšila o 120 000 m², což si lze svým způsobem představit jako celou novou nabídku posledních 12 měsíců, kterou trh dokázal absorbovat.

Z pohledu nájemců administrativních budov byl třetí kvartál ve znamení renegociace, tedy prodloužení stávajících nájemních smluv, doprovázené menšími expanzemi. Příkladem může být Hadovka Office Park v Praze 6 s Unilab Diagnostics (přibližně 4 400 m²), Škoda Transportation v Coral Office Park D (3 700 m²) nebo Huawei Technologies v Greenline Kačerov (2 700 m²). Čistá realizovaná poptávka činila pouhých 41 800 m², což je nejnižší objem zaznamenaný od 3. čtvrtletí 2020.

Štědřejší podmínky pronajímatelů

Nejvyšší nájem je tradičně v centru Prahy na východním břehu Vltavy, kde se m² kancelářských prostor nabízí až za 27,00 eur měsíčně. I když se některé projekty prezentují s mírně vyššími cenami, věříme, že možnosti zvýšení referenčního ukazatele top nájemného jsou v současné době vyčerpány.

Levnější a zároveň nejpočetnější kategorii (56 % celkového objemu) tvoří lokality vnitřního města jako Karlín, Pankrác a Smíchov, kde lze prvotřídní kancelářské prostory pronajmout až za 18,50 eur/m²/měsíc. Třetí skupina, která zahrnuje vnější prstenec Prahy, cenově dohání prostřední kategorii (16 eur/m²/měsíc). Pokračuje tak trend, kdy se kvůli rozšiřování kancelářského trhu zavírají nůžky mezi cenou nájemného ve vnitřním a vnějším městě.

„S cílem přilákat nové nájemníky se setkáváme s tím, že pronajímatelé sahají často hlouběji do kapsy a poskytují štědřejší příspěvky či delší období nájemních prázdnin. Můžou se tím tak částečně kompenzovat rostoucí náklady na vybavení kanceláří,“ uzavírá Josef Stanko.