Zájem o kancelářský, rezidenční a průmyslový sektor pomáhá budovat momentum

Ve 2. čtvrtletí roku 2024 bylo do komerčních nemovitostí v ČR investováno zhruba 465 milionů eur. Plných 77 % tohoto objemu přitom pocházel od místních investorů. Prime výnosy zůstaly ve srovnání s předchozím čtvrtletím beze změn a nejvíce investory lákaly kancelářské objekty. Rozdíl mezi nabídkou a finální cenou se snižuje, což by mělo pomoci transakční aktivitě po zbytek roku 2024. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu kancelářských nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Podobně jako na začátku roku, i ve 2. čtvrtletí na scéně dominovali investoři z regionu střední a východní Evropy, kteří přispěli 77 % kapitálu. Následovali investoři z regionu MEA (16 %) a Ameriky (6 %). Tento trend není překvapivý vzhledem k tomu, že mnozí evropští investoři jsou ve vyčkávacím režimu nebo se soustředí na západní trhy, což umožňuje právě místním investorům, kteří mají dostatek volného kapitálu, vstoupit do hry a v některých případech dokonce expandovat za své vlastní hranice.

Největší transakcí 2. čtvrtletí byla akvizice Václavského náměstí 42, historického kancelářského komplexu o rozloze téměř 40 000 m², za cca 140 milionů eur. Tuto budovu Komerční banky získalo hlavní město Praha jakožto svou novou radnici, přičemž její stěhování z aktuální lokality je plánováno okolo roku 2028. Mezi další významné transakce patřily tzv. forwardové nákupy portfolia bytů BTR (Build-to-rent) v projektech Nová Elektra a Vysočanský Mlýn v Praze 9 aktivními investory, jimiž jsou AFI Europe a MINT Investments. V sektoru průmyslových nemovitostí pak společnost RSJ prodala plně pronajatý sklad o rozloze 40 000 m² v blízkosti Chomutova společnosti Patria s výnosem na úrovni současné prime úrovně.

Z hlediska sektorů přilákaly ve druhém čtvrtletí nejvíce kapitálu kanceláře, a to 38 % (175 mil. eur), následované rezidenčními nemovitostmi (29 %) a průmyslovými objekty (17 %).

Prime výnosy jsou stabilní, rozdíl mezi nabídkou a finální cenou se snižuje

„Co se týče referenčních výnosů na české investiční scéně, nedomníváme se, že by poslední investiční transakce plně ospravedlňovaly další snižování výnosů, a proto jsme zachovali stejný postoj jako v prvním čtvrtletí,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, a dodává: „Náš pohled na prime yield z prémiových kancelářských nemovitostí je proto na hodnotě 5,50 %, výnosová míra z prime industriálních nemovitostí je o něco vyšší a jejich míra dosahuje 5,25 %. Pokud jde o prémiové maloobchodní nemovitosti, yield z nejlepších nemovitostí na hlavních nákupních třídách je 4,50 %, z nákupních center 6,00 % a z nejlepších retailových parků 6,25 %.“

Dobrou zprávou je, že rozdíl mezi nabídkou a finální cenou se snižuje, což by mělo pomoci transakční aktivitě po zbytek roku 2024. Dalším důležitým faktorem jsou budoucí náklady na financování dluhu. Červnové snížení úrokových sazeb ECB o 25 bazických bodů, byť malé, by mohlo pomoci při vyjednávání a přispět k lepšímu překlenutí rozdílu mezi cenovou představou kupujících a prodávajících.

Aktivita pomáhá podpořit trh

Přestože přetrvává několik geopolitických a ekonomických hrozeb, aktivita investorů na českém trhu zajišťuje, že se obchody nadále uzavírají, i když v nižších objemech než před dvěma až třemi lety. Příkladem projednávaných transakcí je Myslbek, víceúčelová budova v prémiové lokalitě centra Prahy či nákupní centrum Atrium Flora v Praze 3. Za povšimnutí také aktivita v sektoru hotelů, kde se různé skupiny investorů zajímají o pražské hotely Four Seasons, Mandarin či Hilton a další. Vzhledem k nedostatečné nabídce nájemního bydlení v Praze se dá očekávat i pokračující zájem o rezidenční produkty typu BTR (Build-to-rent).

V tradičnějších investičních sektorech, jako jsou kanceláře a maloobchod, se investoři v současné době zřejmě více přiklánějí k příležitostem typu „Core+“ a/nebo „Value-Add“. Zatímco v sektoru průmyslových nemovitostí byly uzavřeny nebo budou brzy oznámeny transakce, které se z hlediska výnosů pohybují na úrovni prémiových yieldů.

„Vzhledem k výsledkům za 1. a 2. čtvrtletí by celkový objem investic v roce 2024 mohl přesáhnout 1,4 miliardy eur, pokud se některé z větších transakcí, které jsou v současné době ve hře, uzavřou během druhé poloviny tohoto roku. Přestože je tedy situace na trhu stále komplikovaná, existují indicie, které podporují opatrný optimismus,“ uzavírá Josef Stanko.