Moderní technologie dokážou oživit stárnoucí kancelářské budovy, prodlouží jejich životnost a sníží nutnost rozsáhlých rekonstrukcí

Chytré využívání technologií v kancelářských budovách spolu s tržními ukazateli, jako je nabídka moderních kanceláří vztažená k počtu obyvatel a nízká míra neobsazenosti, mají i nadále pozitivní vliv na současný stav sektoru kancelářských nemovitostí ve střední a východní Evropě (CEE). Doznívající dopady pandemie, vysoká inflace, zvýšené náklady na energie a geopolitické faktory však silně ovlivnily ochotu investorů, což se projevilo v 65% meziročním poklesu investic do kancelářského sektoru v zemích CEE-6. K takovým závěrům došla společnost Colliers ve své studii s názvem Technologie jako lék na stárnoucí nabídku kanceláří v regionu CEE v letech 2023/2024.

Investice do kancelářských prostor ve střední a východní Evropě v 1. pololetí 2023

Celkový objem investic v zemích CEE-6 dosáhl v 1. pololetí 2023 asi 2 mld. eur, což představuje meziroční pokles přibližně o 65 %. Tyto výsledky jsou v souladu s trendy v Evropě jako celku i ve světě. Vzhledem k převládajícím tržním podmínkám, úvěrovým nákladům a probíhajícímu přeceňování nemovitostí bylo předvídání aktivity na investičním trhu v tomto roce náročné. Studie Colliers odhaduje, že při současné trajektorii by mohla výše těchto investic v daném regionu dosáhnout na zhruba 4,0 mld. eur. To je výrazně méně, než kolik činí desetiletý regionální průměr (11,0 mld. Eur) a jedna z vůbec nejnižších zaznamenaných hodnot od roku 2012.

„Současná úloha i velikost firemních kanceláří se po pandemii zásadně změnily. Nárůst práce na dálku i geopolitické faktory způsobují, že návrat do stavu před rokem 2020 není možný. Zatímco pronajímatelé na vyspělých trzích se díky těmto změnám dostávají do nelehké situace, region střední a východní Evropy se nachází ve zcela jiném bodě svého vývojového cyklu. V přepočtu na obyvatele mají i nejrozvinutější města regionu CEE, jako je Varšava, Budapešť, Praha a Bukurešť, 2-3krát menší nabídku kancelářských prostor než některá západoevropská hlavní města a navíc se právě v této oblasti Evropy v posledním desetiletí odehrává velká část ekonomického růstu,“ vysvětluje Silviu Pop, ředitel výzkumu pro střední a východní Evropu a Rumunsko ve společnosti Colliers.

Problém refinancování

Po deseti letech velmi levných peněz a bezprecedentní konjunktury v realitním sektoru dosáhly úrokové sazby na konci září 2023 vrcholu, a to na úrovni, která nebyla zaznamenána za poslední dvě desetiletí. Vyšší úrokové sazby přirozeně zdražují půjčky a prodejci pak v důsledku toho mohou jen obtížně při prodeji získat očekávanou cenu. Refinancování úvěrů je v důsledku toho velmi zásadní pro obchodní modely současných majitelů. Namísto „kapitálové zdi“, o níž se hovořilo v minulých letech, se nyní potýkáme s potenciální „zdí refinancování“, a ta podle odhadů není zrovna malá.

Důsledky ESG pro tvorbu cen

Další důsledky pro tvorbu cen na realitním trhu mohou přinést i rostoucí požadavky na soulad s evropskými předpisy ESG. Přestože střední a východní Evropa má relativně mladý a z velké části ekologicky certifikovaný kancelářský fond, očekává se, že aby se nemovitosti v budoucnu vyhnuly problémům s uplatněním na trhu, nevyhnou se dalším kapitálovým výdajům, které jim umožní splnit stupňující se požadavky na standardy ESG. Požadavky na ESG standardy pak porostou i ze strany nájemců, kteří budou muset rovněž vykazovat svou uhlíkovou stopu.

Technologie ve službách nemovitostí

Výraznou roli v tomto ohledu mohou sehrát technologie. „Technologie mají potenciál významně ovlivnit stárnoucí kancelářské budovy na trzích, jako je CEE. Díky rychlému rozvoji technologií inteligentních budov lze starší nemovitosti revitalizovat a uvést do souladu s moderními standardy, aniž by bylo nutné provádět rozsáhlé rekonstrukce. Moderní technologie mohou také zlepšit uživatelskou zkušenost v těchto stárnoucích budovách. Nájemci kancelářských prostor mohou využívat pokročilé systémy kontroly přístupu, personalizované řízení vnitřního prostředí a inteligentní osvětlení. Pracovní prostor se díky tomu stane pro uživatele pohodlnější a bude více přizpůsoben jejich individuálním potřebám,“ komentuje na závěr Dominika Jędrak, ředitelka oddělení výzkumu a poradenských služeb společnosti Colliers.